La leyenda decía que todos los edificios construidos en los años 60 tenían aluminosis. ¡¡Error!!
Esta semana he trabajo (y vendido) un edificio de 1955, en Barcelona. El informe de la ITE dice lesión leve, cemento aluminoso requiere acciones de mantenimiento. Vivienda alto standing en calle Plató, cemento aluminoso. Vivenda en calle Craywinckel, cemento aluminoso.
En 1990 se derrumbó parcialmente un edificio en el Turó de la Peira y estalló la psicosis Aluminosis. Uno de los casos más famosos de aluminosis fue el del estadio Vicente Calderón (Madrid).
Lo cierto es que el cemento aluminoso se utilizó entre los años 50 y 70 por su rapidez de endurecimiento y no por su precio. Este cemento fraguaba más rápidamente que los cementos tradicionales, reduciendo el tiempo de almacenaje en fábrica. Este cemento lleva una alta concentración de alúmina, lo que le provoca cambios químicos ante determinados agentes, alterando sus propiedades. A altas temperaturas y humedades altas la estructura de este cemento pasa de hexagonal a cúbica, esta última más densa. Esto hace que las partículas de cemento ocupen menos y por tanto la estructura global adquiere una mayor porosidad, con lo que pierde resistencia mecánica.“
«La Aluminosis es el nombre dado a un conjunto de transformaciones químicas y físicas experimentados por los hormigones obtenidos con cementos aluminosos, que reducen notablemente su dureza, resistencia, compacidad y capacidad de protección de la armadura de acero. Pero no se trata de un proceso anormal; con el paso del tiempo, todos los hormigones experimentan transformaciones que afectan considerablemente a sus cualidades físicas.“ IESE Business School-University of Navarra.
Afortunadamente muchas de las viviendas con cemento aluminoso no han llegado a presentar lesiones. No obstante, es esencial un mantenimiento correcto de las instalaciones de las viviendas.
En el caso extremo de que sea necesaria una reparación, actualmente existe en el mercado distintos sistemas que realizan una sustitución funcional de las viguetas deterioradas, teniendo una instalación sencilla que evita la demolición del forjado afectado.
Lo que te decía, ¿sabes que tener pulmones no implica tener pulmonía?, ¿sabes que puede haberse utilizado cemento aluminoso y no padecer aluminosis?
Consejo:
-Como profesional inmobiliario, sé transparente. Si lo sabes cuéntalo, por ética y porque estás obligado a dar esa información.
-Si no lo sabes, pregunta al administrador de la comunidad y recomienda que el comprador /sus técnicos hagan estudios previos que afirmen o nieguen la existencia de cemento aluminoso en la estructura.
El proceso es el siguiente:
- El arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) inspecciona la vivienda. El albañil que le acompaña toma muestras de hormigón de varias viguetas, habitualmente de las zonas húmedas (cocina y baños).
- La/s muestra/s se llevan a un laboratorio homologado.
- Se entregará al cliente el resultado en un documento sellado por el laboratorio.
- Si el cliente lo desea se realiza un INFORME detallado sobre el estado del forjado inspeccionado.
- El período de entrega del resultado del test de Aluminosis es de unos 7 días.
El Colegio de aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de edificación de Barcelona facilita este servicio a todos los particulares interesados. Permite realizar un ensayo y determinar, mediante un análisis, la existencia o no de cemento aluminoso en una muestra de hormigón que el solicitante aporte. Hay que tener en cuenta que el test no permite establecer ninguna otra valoración. El estado de degradación, resistencia, grado de transformación, etc. no pueden ser definidos ni valorados mediante este test.
El resultado de un test aluminoso confirma o desmiente la presencia de cemento aluminoso en la viga de la cual se ha extraído la muestra, pero no presupone que todas las otras estén afectadas de este material ni que el edificio esté en mal estado. La importancia del resultado está en función de la cantidad de muestras extraídas del edificio y de los criterios de la selección de estas (hay que considerar que una muestra no es representativa de todo un edificio).
[…] con compradores bien informados. Los compradores inversores y conocedores del sector, de las patologías de los edificios de los años 60 y de los métodos de […]
Hola Begoña
Todo lo que dices es correcto pero salvo que sea un inmueble que realmente merezca la pena trabajar, mi consejo es que no pierdas el tiempo ya que al indicar esto al posible comprador se te van a presentar 2 escenarios.
1º.- Va a huir despavorido
2o.- Va a contraofertarte muy muy…… a la baja y lo más seguro que el Vendedor NO ACEPTE durante mucho tiempo y solamente aceptará en el caso de que necesite vender.
¿Tú comprarías un coche que salió con un Motor defectuoso aunque el fabricante lo hubiese reparado. O exigirías que te diese otro y en el peor de los casos que te sustituyera el Motor?
En fin esta experiencia la he pasado.
Un abrazo y suerte en tu decisión.
Saludos Josep Maria.
Este tipo de inmueble se le ha de ofrecer a compradores técnicos que saben lo que están comprando. Ese ha sido el caso y lo han comprado. Un médico sabe que un costipado no es un riesgo de muerte.
El problema es cuando el inmueble es de otra agencia que no te lo dice. Si no controlo la operación prefiero no ofrecérselo a nadie.