Si te gustan los dramas inmobiliarios reales, ponte cómodo: lo que parecía una venta sencilla se convirtió en un laberinto de llamadas, certificados y paciencia. Esta es la historia de una operación que demuestra por qué es clave comprar vivienda libre de cargas con todos los documentos revisados.

Inicio de la operación: parecía todo sencillo

En octubre firmamos un mandato de exclusiva para vender una vivienda muy particular: una ex-portería que mi clienta había comprado dos años antes, supuestamente libre de cargas, gravámenes y limitaciones, y además al contado, sin financiación.

Cuando mi clienta nos encargó la venta, le enviamos el listado de documentación que necesitaríamos y solicitamos nota simple al Registro de la Propiedad. ¡Sorpresa! aparecían 6 cargas hipotecarias.

Al recibirla le llamé enseguida:

— “Entendí que compraste sin financiación y que tu vivienda no tiene cargas, ¿verdad?”

— “Así es —me dijo—. La compré libre de cargas, gravámenes y limitaciones”.

Pero la realidad era otra. Sin saberlo, la vivienda no estaba libre en absoluto, y esto iba a complicar toda la operación.

La sorpresa: seis cargas imposibles de ignorar

En la nota aparecieron:

  • Una hipoteca viva con Banco Santander.
  • 5 cargas administrativas de Banco Pastor, Bankinter, Caixa y Caja de Tarragona.

Mi clienta desconocía todo esto y nadie quería asumir responsabilidad:

  • El profesional que había gestionado la compra desde que le describí la situación no volvió a responder al teléfono.
  • El presidente de la comunidad dijo que “del papeleo se encargó el administrador”.
  • El administrador confesó que ni cobró por la gestión: “me dejaron los papeles en la mesa y yo los entregué en la notaría”.
  • La notaría había escriturado la compra sin cancelar las cargas.
  • El acta del acuerdo de la comunidad para vender la portería se negó: “su clienta no era copropietaria, no tiene derecho a verla”.

Operación bloqueada… y un comprador paciente

La venta quedó paralizada. Nadie tenía interés en liberar las cargas registrales. Convencimos al comprador para mantener la paciencia y le informamos de cada paso (como hicimos desde que nos contactó la primera vez).

Durante 5 meses coordinamos llamadas, escritos y gestiones con bancos, comunidad y notaría. Finalmente, el administrador y el presidente dieron instrucciones a los titulares hipotecados para solicitar a sus entidades los certificados de deuda cero sobre la nueva finca registral. Aunque lo ves escrito en la misma línea, fue una lucha diaria. Ni les era prioritario ni les generaba ningun beneficio.
Todas las certificaciones se incorporaron al expediente, pagando cada titular (incluida la comunidad) sus correspondientes tasas.

El día que todo se resolvió

En mayo conseguimos escriturar la venta. Sugerimos a los compradores de firmar en la misma notaría donde se formalizó la desafectación de la portería, para centralizar toda la operación y cerrar el círculo.

Que saliera adelante no fue cuestión de suerte: fue gracias a la tenacidad, el conocimiento del procedimiento registral, nuestra agenda de contactos y el buen trabajo de nuestra red de contactos profesionales.

Lecciones prácticas: qué debes revisar antes de comprar

  • Pide siempre nota simple actualizada antes de comprar o vender una vivienda. Nunca te fíes de lo verbal (a veces no hay mala intención, es desconocimiento)
  • Que una hipoteca esté pagada no significa que esté cancelada registralmente. La cancelación debe inscribirse en el Registro.
  • No delegues la verificación completa a terceros sin confirmación escrita.
  • Rodéate de profesionales fiables. (Los cuñados para domingos y fiestas de guardar)
  • Transparencia con el comprador: la paciencia puede salvar la operación, pero la confianza es esencial. (La confianza se gana)

Consejo final

Si vas a vender o comprar una vivienda con historial complejo (Ex-porterías reconvertidas en vivienda, locales transformados en vivienda, Viviendas procedentes de herencias sin aceptar formalmente, fincas con cargas registrales antiguas, edificios con cemento aluminoso, viviendas con inquilinos sin contrato o contrato verbal, viviendas VPO no descalificadas, viviendas con obras no declaradas o ampliaciones ilegales, viviendas afectadas por procesos de expropiación o planes urbanísticos…), no te la juegues. Hazlo con profesionales que revisen cada detalle y te ayuden a comprar o vender sin sorpresas.