Imagina que vas a vender un piso y de repente te dicen que la Generalitat tiene derecho preferente de compra. En Cataluña, ser gran tenedor cambia las reglas del juego, y muchos propietarios ni siquiera saben que lo son.

Con la reciente reforma de la Ley 2/2025, comprender esta figura es crucial para evitar retrasos, sanciones y sorpresas en cualquier operación inmobiliaria.

La historia de Marta y la venta que se complicó

Hace unos meses, Marta heredó varios pisos de su familia. Cuando decidió vender uno de ellos, pensó que todo sería tan sencillo como encontrar un comprador, firmar unas arras y acudir a notaría… así que decidió hacerlo por su cuenta.

Hizo unas fotos con el móvil, publicó en portales inmobiliarios, se las arregló como pudo para mostrar el piso y, cansada de visitas, y escuchar comentarios desagradables, aceptó una oferta.

Pero en el momento de preparar la escritura, el notario le hizo una serie de preguntas y saltó la sorpresa: Marta era gran tenedora y no lo sabía. La operación se paralizó, y el comprador se impacientó al descubrir que la Generalitat tenía derecho preferente de compra.

Fue entonces cuando nos contactó. Empezamos a hacerle preguntas clave, a solicitarle documentación y a ordenar el proceso para evitar mayores riesgos.

La venta salió adelante, sí, pero con retrasos, papeleo extra y la amarga sensación de que, con un buen asesoramiento desde el inicio, todo se habría resuelto mucho antes y con menos estrés.

¿Qué es exactamente un gran tenedor?

Con la reciente reforma de la Ley 2/2025, en Cataluña se considera gran tenedor a cualquier persona (física o jurídica) que cumpla al menos uno de estos requisitos:

  • Poseer más de 10 inmuebles de uso residencial en Cataluña (sin contar la vivienda habitual).

  • Tener inmuebles de uso residencial que sumen más de 1.500 m² construidos.

  • Ser titular de 5 o más viviendas en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat. (La Generalitat no tiene en cuenta el porcentaje de propiedad, sino el número de unidades.)

Importante: solo cuenta la propiedad o la nuda propiedad. No se incluyen garajes, trasteros ni derechos como usufructo o habitación.

¿Qué consecuencias tiene ser gran tenedor?

  1. Restricciones en la venta y alquiler en zonas tensionadas

    • En compraventas, la Generalitat puede ejercer su derecho de tanteo y retracto.

    • En alquileres, se aplican límites adicionales de precio y condiciones especiales para inquilinos vulnerables.

  2. Refuerzo del control notarial

    • Los notarios exigirán documentación y certificaciones previas para asegurar que se cumple la normativa.

  3. Impacto fiscal

    • Desde la Resolución 3/2025, si un gran tenedor compra viviendas en Cataluña, puede llegar a pagar un 20% de ITP en determinadas operaciones (por ejemplo, edificios enteros o adquisiciones tras dación en pago).

  4. Retrasos en las ventas

    • Al vender, los plazos se alargan hasta 60 días adicionales, mientras la administración decide si ejerce su derecho de tanteo.

¿Es obligatorio inscribirse como gran tenedor?

Sí. Los propietarios que cumplan los criterios deben comunicarlo a la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

  • La comunicación debe hacerse tan pronto como se alcance la condición de gran tenedor.

  • Mientras no exista el Registro definitivo, la obligación sigue vigente (y luego habrá que inscribirse formalmente).

  • Si quieres el enlace oficial para comunicar tu condición de gran tenedor a la Agencia de la Vivienda de Cataluña, escríbenos y te lo enviaremos directamente. Así podrás cumplir con la normativa de forma rápida y sin errores

¿Y si no se comunica?

Se considera falta grave y puede acarrear sanciones de entre 9.001 € y 90.000 €.

Comprar o vender como gran tenedor: lo que nadie te cuenta

  • Si compras: además de los impuestos reforzados, tendrás que demostrar tu condición de gran tenedor.

  • Si vendes: deberás informar al comprador de que la Generalitat tiene 60 días para ejercer tanteo o retracto. Eso significa que, aunque hayas firmado arras, el comprador no tendrá la seguridad de la operación hasta pasado ese plazo.

Conclusión: información es poder

Ser gran tenedor en Cataluña tiene sus cosas buenas y sus cosas malas. La realidad es que, comparado con otras comunidades autónomas, serlo en Cataluña no ofrece ninguna ventaja: implica más obligaciones, más fiscalidad y más control administrativo.

Lo importante es saberlo a tiempo y anticipar las consecuencias en una compraventa o alquiler. Así se evitan retrasos, sanciones y operaciones frustradas.

Como profesionales inmobiliarios, nuestra misión es clara: que compres, vendas o alquiles con toda la información en la mano y sin sorpresas.