La leyenda decía que todos los edificios de los años 60 tenían aluminosis. ¡Error!
La experiencia profesional desmiente el mito
Esta misma semana he trabajado —y vendido— un edificio de 1955 en Barcelona, en la Calle Pardals.
El informe de la ITE era claro «lesión leve; estructura con cemento aluminoso que requiere acciones de mantenimiento.»
No había aluminosis. Y no es un caso aislado.
He gestionado viviendas de alto standing en la calle Plató con cemento aluminoso.
También viviendas en calle Craywinckel, y en calle Calvet, y en Mare de Deu de Montserrat…. igualmente con cemento aluminoso y sin patologías estructurales relevantes.
Sin embargo, en el imaginario colectivo sigue instalada la idea de que, cemento aluminoso = edificio problemático….y puede ser, y puede no ser.
¿De dónde nace el miedo al cemento aluminoso?
El caso del Turó de la Peira
En 1990, el derrumbe parcial de un edificio en el Turó de la Peira provocó una auténtica psicosis colectiva en Barcelona. Desde entonces, cualquier mención al cemento aluminoso quedó asociada al riesgo estructural.
Otros casos mediáticos
Uno de los casos más conocidos fuera de Cataluña fue el del Estadio Vicente Calderón (Madrid), donde también se detectaron problemas derivados del uso de este tipo de cemento. Pero el contexto técnico es clave para entender qué ocurrió realmente.
¿Qué es realmente el cemento aluminoso? ¿Por qué se utilizó entre los años 50 y 70?
El cemento aluminoso se utilizó principalmente entre los años 50 y 70, no por su bajo coste, sino por una ventaja industrial muy concreta: su rápido endurecimiento, que reducía tiempos de producción y almacenaje en fábrica.
Comportamiento químico del cemento aluminoso
Este cemento contiene una alta concentración de alúmina, lo que provoca que, bajo determinadas condiciones de humedad elevada y altas temperaturas, su estructura cristalina pase de hexagonal a cúbica.
Este proceso puede provocar: Aumento de la porosidad, Reducción de la resistencia mecánica, Menor protección de las armaduras de acero.
Atención…no siempre ocurre ni con la misma intensidad.
Aluminosis y cemento aluminoso no son lo mismo.
Tal y como define el IESE (Universidad de Navarra): “La aluminosis es el nombre dado a un conjunto de transformaciones químicas y físicas experimentadas por los hormigones obtenidos con cementos aluminosos, que reducen notablemente su dureza, resistencia y compacidad. No se trata de un proceso anormal; con el paso del tiempo, todos los hormigones experimentan transformaciones que afectan a sus cualidades físicas.”
La idea clave que conviene recordar: Puede haberse utilizado cemento aluminoso y no padecer aluminosis.
El mantenimiento: el verdadero factor decisivo
Afortunadamente, muchas viviendas con cemento aluminoso nunca han desarrollado lesiones.
En la mayoría de los casos, un mantenimiento adecuado de las instalaciones, especialmente en zonas húmedas como baños y cocinas, es suficiente para evitar riesgos estructurales.
Soluciones actuales en caso de intervención
Cuando es necesaria una actuación, hoy existen sistemas de refuerzo estructural que permiten una sustitución funcional de las viguetas deterioradas, evitando la demolición completa del forjado.
Cómo se detecta el cemento aluminoso en un edificio
El procedimiento habitual es el siguiente:
- Un arquitecto o arquitecto técnico inspecciona la vivienda.
- Un albañil especializado toma muestras de hormigón de varias viguetas.
- Las muestras se envían a un laboratorio homologado.
- El cliente recibe el resultado sellado por el laboratorio.
- Opcionalmente, se elabora un informe técnico detallado.
⏱️ El plazo medio de resultados es de unos 7 días.
Limitaciones del test de cemento aluminoso
El Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Barcelona ofrece este servicio a particulares.
Importante: el test solo confirma la presencia o no de cemento aluminoso. No evalúa el grado de degradación ni la resistencia estructural. Una única muestra no es representativa de todo un edificio.
Obligaciones legales del vendedor
Responsabilidad por vicios ocultos (Código Civil español)
El artículo 1484 del Código Civil establece la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos que:
- Hagan la vivienda impropia para su uso
- O disminuyan su valor de forma significativa
- Siempre que el comprador no los conociera
Si el vendedor conoce la existencia de aluminosis y no la comunica, el comprador puede reclamar:
- La resolución del contrato
- Una rebaja proporcional del precio
- Daños y perjuicios si existe mala fe
Deber de información en Cataluña
El Código Civil de Cataluña no contiene el concepto de “vicios ocultos”, sino de conformidad contractual. El vendedor responde de la falta de conformidad durante los 3 años desde que el comprador conoce o puede conocer la falta de conformidad (Libro Sexto, art. 621-49 y siguientes) refuerza el deber de información precontractual. El vendedor debe comunicar cualquier circunstancia relevante que pueda influir en la decisión de compra.
La falta de información puede generar responsabilidad contractual.
¿Afecta el cemento aluminoso al precio de mercado?
Factores que pueden influir en el valor
- Costes potenciales de rehabilitación
- Menor demanda por percepción de riesgo
- Mayor desconfianza del comprador
- Dificultades de financiación bancaria en algunos casos
No todos los edificios se deprecian igual. La diferencia la marcan:
- El estado real del forjado
- La documentación técnica disponible
- La transparencia en la información
Consejos profesionales para vendedores
- Sé transparente. Si lo sabes, comunícalo.
- Si no lo sabes, pregunta al administrador de la finca.
- Recomienda estudios previos al comprador.
- Controla y ordena toda la documentación técnica.
No vender bien informado puede salir caro.
Una venta bien informada es una venta segura.
[…] con compradores bien informados. Los compradores inversores y conocedores del sector, de las patologías de los edificios de los años 60 y de los métodos de […]
Hola Begoña
Todo lo que dices es correcto pero salvo que sea un inmueble que realmente merezca la pena trabajar, mi consejo es que no pierdas el tiempo ya que al indicar esto al posible comprador se te van a presentar 2 escenarios.
1º.- Va a huir despavorido
2o.- Va a contraofertarte muy muy…… a la baja y lo más seguro que el Vendedor NO ACEPTE durante mucho tiempo y solamente aceptará en el caso de que necesite vender.
¿Tú comprarías un coche que salió con un Motor defectuoso aunque el fabricante lo hubiese reparado. O exigirías que te diese otro y en el peor de los casos que te sustituyera el Motor?
En fin esta experiencia la he pasado.
Un abrazo y suerte en tu decisión.
Saludos Josep Maria.
Este tipo de inmueble se le ha de ofrecer a compradores técnicos que saben lo que están comprando. Ese ha sido el caso y lo han comprado. Un médico sabe que un costipado no es un riesgo de muerte.
El problema es cuando el inmueble es de otra agencia que no te lo dice. Si no controlo la operación prefiero no ofrecérselo a nadie.