Entrada del blog editada 10 de mayo de 2021
El certificado energético un documento obligatorio. Desde el pasado 1 de junio del 2013 para comercializar, alquilar o vender una vivienda es necesario su certificado de Eficiencia Energética, que tendrá 10 años de validez. De lo contrario podrán ser multados con sanciones que van desde los 300 euros las más leves, hasta los 6.000 euros para las muy graves.
Quién mejor para informarnos que el responsable de energía del ICAEN ( Institut Catalá d’Energia), Lluís Morer i Forns, Cap d’estalvi i eficiència energètica – ICAEN. Institut Català d’Energia – Departament d’Empresa i Ocupació.
La certificación de eficiencia energética tiene su origen en una directiva comunitaria europea para determinar la mayor o menor cantidad de energía que un inmueble va a demandar para satisfacer unas necesidades concretas de confort. ¿por qué esa obligatoriedad de C.E,?
La certificación de eficiencia energética de edificios es un requisito de la Unión Europea que está regulado mediante Directivas 2002/91 / CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002 y 2010/31 / UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios. El objetivo de este certificado es que los usuarios de los edificios tengan información sobre el comportamiento energético del edificio de forma comprensible, y así poder valorar y comparar su eficiencia energética, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.
El certificado especifica mediante una escala de siete letras, de la A (la más alta) a la G (la más baja), el nivel de emisiones de CO2 en comparación con las dimensiones del edificio. ¿Cómo se calcula?
La calificación energética es la expresión de la eficiencia energética de un edificio. Es el resultado del cálculo del consumo de energía necesario para satisfacer la demanda energética del edificio en condiciones normales de funcionamiento y ocupación. Clasifica los edificios dentro de una escala de siete letras donde la G corresponde al edificio menos eficiente y la letra A en el edificio más eficiente según el consumo de energía y las emisiones de CO2 comparadas con los de un edificio base de similar tipología y localización.
Para hacer la simulación del edificio o vivienda se tiene en cuenta, entre otros parámetros, la zona climática, unas temperaturas de confort y unos perfiles de usos por parte de los usuarios. Para tener un conocimiento más exhaustivo de la metodología de cálculo podéis encontrar una guías con el detalle de esta información en la página web del Ministerio de Industria, Energía y Turismo
El certificado de eficiencia energética es un documento, suscrito por un técnico competente, que contiene información sobre las características energéticas de la envolvente térmica (aislamiento y estanqueidad de los cierres y aperturas de fachadas y cubiertas) y de los sistemas térmicos (eficiencia energética de los sistemas productores de agua caliente sanitaria, calefacción y climatización) y la calificación de la eficiencia energética de un edificio o parte del mismo que se certifica. Es el documento que conduce a la expedición de la etiqueta de eficiencia energética del edificio.
La etiqueta de eficiencia energética es el distintivo oficial que señala el nivel de calificación de eficiencia energética obtenida por el edificio o vivienda.
¿Cuáles son los pasos para certificar una vivienda o edificio?
El técnico certificador deberá realizar las tareas siguientes:
- Inspeccionar el edificio o parte del edificio para realizar la recogida de información, pruebas y comprobaciones necesarias con el objetivo de conocerlo y disponer de todos los datos requeridos para elaborar la certificación energética.
Los datos mínimos a recoger son:
• Año de construcción y referencia catastral.
• Levantamiento gráfico y cálculo de superficies.
• Emplazamiento, orientación y estudio de sombras.
•Sistemas constructivos de la envolvente y tipo de aberturas.
•Estudio de las instalaciones de calefacción, refrigeración, ACS…
• Otras específicas para cada caso.
- Elaborar la certificación energética, con un programa informático reconocidos, incluyendo como mínimo los aspectos normativamente exigidos:
- • Identificación del edificio.
- • Procedimiento reconocido utilizado.
- • Normativa térmica de aplicación en el momento de la construcción.
- • Descripción de las características energéticas del edificio: sistema de la envolvente térmica (aislamiento y estanqueidad de los cierres y aperturas de fachadas y cubiertas) y de los sistemas térmicos (eficiencia energética de los sistemas productores de agua caliente sanitaria, calefacción y climatización) con incidencia de las sombras propias y ajenas.
- • Calificación de eficiencia energética obtenida.
- • Recomendaciones viables para la mejora de los niveles óptimos o rentables de eficiencia energética (se trata sólo de recomendaciones y en ningún caso es obligatoria su realización).
- • Descripción de las pruebas y comprobaciones llevadas a cabo en el edificio.
- Tramitar el certificado de eficiencia energética correspondiente, de forma telemática, a través del ICAEN para la obtención de la etiqueta energética y para su inscripción en el Registro público de edificios con certificado de eficiencia energética.
- Entregar el certificado y la etiqueta al propietario solicitante.
¿A quién corresponde solicitarla y a quien se ha de solicitar?
En primer lugar, el propietario debe encargar la certificación energética a un técnico competente, que es quien la realiza; y delegar su tramitación administrativa por medio del Instituto Catalán de Energía (ICAEN), en base a su modelo de representación proporcionado para esta entidad.
¿Tiene un coste y unas tasas ese registro?
Los precios del certificado de eficiencia energética de los edificios no están reglamentados y son totalmente libres. Cada profesional establecerá en cada caso, en función del tiempo necesario y de su coste / hora, el precio de la certificación. En consecuencia, pueden variar entre un profesional y otro.
Hay que entender que siempre incluirá, como mínimo: las tareas necesarias para la calificación energética y obtención del Certificado (inspección a la vivienda, recogida de datos, introducción de éstas al software, estudio de las posibles soluciones para la reducción del consumo de el edificio, los gastos de desplazamiento, en su caso, el seguro profesional y las tasas que establezca la administración para su tramitación.
Cabe decir que hay una diferencia sustancial de costes y precio en función de si se debe certificar todo el edificio, es decir, de forma colectiva, o se debe hacer para vivienda, ya que el trabajo requerido para una unidad no es proporcional a la de todo el edificio.
Además, el Parlamento de Cataluña ha aprobado con fecha 22 de enero de 2014, dentro de la Ley de medidas fiscales y financieras, la introducción de una tasa sobre el registro de certificaciones de eficiencia energética de edificios, ya sean nuevos o existentes.
En el caso de los edificios de nueva construcción sólo se aplicará a los edificios terminados.
Aunque la normativa obliga a todos los inmuebles que se vayan a vender o alquilar, incluye algunas excepciones ¿cuáles?
Tal y como se especifica en el Real Decreto 235/2012 en su artículo 2.2, no se debe certificar:
- Edificio o monumento protegido oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico. En este sentido se incluyen los edificios o monumentos con los niveles de protección A (bien cultural de interés nacional), B (bien cultural de interés local), C (bien de interés urbanístico) y D (bien de interés documental).
- Edificio o parte de edificio utilizado exclusivamente como lugar de culto o para actividades religiosas.
- Construcción provisional con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
- Edificio industrial, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en su parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
- Edificio o parte de edificio aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
- Edificio o parte de edificio existente de viviendas, cuyo uso es inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año.
- Cualquier otra tipo de transmisión del uso o de la propiedad, donación o sucesión del bien inmueble que no esté incluida en el RD 235/2013, por no ser considerado alquiler o compraventa.
- Local sin acondicionar. En caso de que no se disponga de la licencia de actividad, entonces no será necesario disponer del certificado y el nuevo promotor, propietario o representante asume la responsabilidad de presentar el certificado de eficiencia energética en el Instituto Catalán de Energía cuando se suele solicite el alta de la actividad.
- Edificio que se compra para reformas importantes o escombros. Esta excepción no se aplica a partes de edificios.
¿Las inmobiliarias pueden publicar sin el certificado energético? y el propietario?
No. Tanto las agencias inmobiliarias como el propietario deben incluir la etiqueta energética en toda oferta, promoción y publicidad de los inmuebles que pongan a la venta o alquiler.
De acuerdo con el artículo 5 apartado b de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, los agentes inmobiliarios, es decir, aquellas personas físicas o jurídicas que se dedican de manera habitual y retribuida a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias con relación a operaciones de compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles y de sus derechos correspondientes, incluida su constitución están obligados antes de iniciar una oferta de un inmueble a suscribir con los propietarios de la vivienda que los encomienda la transacción una nota de encargo que los habilite para hacer ofrecida y publicitado, para percibir cantidades o para formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato.
El apartado séptimo del artículo 5 de la Ley del derecho en la vivienda prescribe que, antes de suscribir con terceros cualquier documento relativo a la transacción de un inmueble, los agentes inmobiliarios tienen que haber verificado los datos facilitados por los propietarios mandantes y la titularidad, las cargas y los gravámenes registrales del bien. Por lo tanto, corresponde al agente inmobiliario que realiza la oferta de un inmueble verificar si su promotor o propietario, tanto si se trata de un edificio o parte de un edificio (vivienda o apartamento) de nueva construcción o existente, dispone del certificado de eficiencia energética que permite, consiguientemente, la utilización de la etiqueta de eficiencia energética.
Existen inspecciones y cuál es su objetivo?
Hay un plan anual de inspecciones con el objetivo de asegurar la calidad de la información registrada en los certificados de eficiencia energética. La previsión para el 2015 es inspeccionar un total de unos 2.000 certificados.
El certificado incluye una serie de recomendaciones para la mejora de la cualificación, si se aceptan y realiza la obra, puede solicitarse nuevamente aunque no hayan pasado los 10 años de validez de la certificación?
El certificado de eficiencia energética se puede renovar siempre que alguien lo desee. En el caso de haber realizado una rehabilitación o renovación de las instalaciones o de los cerramientos es especialmente interesante ya que al hacer de nuevo el certificado se obtendrá una mejor calificación.
Debido a los elevados precios de la energía, en el mercado inmobiliario se empieza a comprobar que los edificios o viviendas con mejor cualificación (mejor letra de la etiqueta) tienen una mejor valoración por parte de los potenciales clientes de compra o alquiler..
Pregunta y respuesta añadida el 10 de mayo de 2021: Si un particular vende su vivienda habitual de 80m2 a otro y ese comprador le exonera de la obligación de disponer del certificado de eficiencia energética, ¿qué consecuencias tiene para el vendedor y qué consecuencias tiene para el comprador si es que las hubiere? ¿es obligatorio para dicho certificado la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad?
Si hay acuerdo entre las partes, ¿qué se refleja en el acta exactamente? ¿existen consecuencias sobre dicho pacto para alguna de las partes?
Buenos días Begoña,
La obligación de realizar la certificación energética de edificios aparece en el momento de iniciar cualquier acto de comunicación en relación al edificio o parte de edificio que se quiere vender o alquilar. Por lo tanto, aplica siempre y en todos los casos. Además, el caso que citáis no está incluido dentro de los casos en los que no es necesario realizar el certificado dentro del Real Decreto 235/2013.
Es decir, no es un supuesto válido y dentro de la documentación necesaria para formalizar la compraventa debe constar la certificación energética del edificio Registrada en la Comunidad Autónoma pertinente.
¿El amigo listillo que te comentó que no era obligatoria la presentación de la etiqueta energética pagará tu Multa? No lo creo
¿la agencia inmobiliaria que te aconsejó que no solicitaras el certificado energético pagará tu multa? No. Tú, propietario pagarás tu multa y la agencia pagará la suya.
Amigo, zapatero a tus zapatos
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[…] recibos de contribución, de comunidad, estatutos de comunidad, planos, cédula de habitabilidad, etiqueta energética, memoria de calidades en obra nueva, recibos de suministros, nota simple del registro de la […]
Como siempre, información más que completa. En este sector, casi todos los clientes tienen un «amigo» asesor, etc… pero curiosamente cuando salen los problemas, no es su «amigo» el que» sabe solucionarlo.
Buenos días, Begoña:
No es obligatorio el susodicho informe en ciertos casos.
Por ejemplo, el Vendedor esta exento si el Comprador No Residente simplemente manifiesta que habitará en la vivienda menos de 4 meses al año.
El otro día un Notario de esos gruñón, de los de antes, me lo discutió en una firma ante los clientes, que ya habían acordado esta circunstancia, y se planteó incluso no actuar en su obligación de fedatario.
Al final me dio la razón gruñendo » si, la cláusula esa, ustedes siempre buscando como tocar las narices.. »
Pero no le quedo otra.
(Y por supuesto, otro Notario que no me verá la calva en muuucho tiempo)
Efectivamente, en el artículo 2.2.g) del RD 235/2013 se especifica esta exención siempre que se presente una declaración responsable del propietario de la vivienda:
“Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a 4 meses al año, o bien durante tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año.”