Ayer me decía una amiga, he recibido un burofax comunicándome la finalización de mi contrato de alquiler; con un mes de antelación ¿es correcto?
– ¿de qué fecha es tu contrato?
De hace 3 años
– Pues sí es correcto.
¿Tú notificas un mes antes?
– Notifico unos 3 meses antes. Habitualmente por correo electrónico, que es el medio de comunicación que hemos dejado establecido en el contrato de alquiler.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 marcó las nuevas reglas de la relación entre caseros e inquilinos. Esta modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) nació con el objetivo de promover el alquiler de viviendas para que éste se convierta en una alternativa real y competitiva a la compra, a la vez que da alguna garantía más al propietario/casero.

El primer cambio importante en esta (Ley 4/2013) se refiere a la duración de los contratos:

En la LAU anterior, las prórrogas automáticas se prolongaban hasta cumplir los 5 años. Ahora se establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes**. Si el plazo es inferior a los 3  años, la renovación se realizará obligatoriamente por plazos anuales llegada la fecha del vencimiento hasta el cumplimiento de los 3 años, salvo que el inquilino comunique su finalización con 30 días de antelación, como mínimo, antes de la fecha de finalización del contrato o de sus prórrogas.

Ahora, no se formalizará la prórroga obligatoria cuando el arrendador reclame para sí o su familia el uso de la vivienda, previa comunicación al arrendatario con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Contratos firmados a partir del 6.06.2013 (Ley 4/2013), el art. 9 de la LAU que regula la recuperación de la vivienda por necesidad quedó modificado de tal manera que ahora transcurrido el primer año de duración del contrato, el propietario tiene la posibilidad aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato, de recuperar la vivienda en alquiler por necesidad. Para ello, el propietario ahora deberá comunicar al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Debiendo comunicar al inquilino al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Prórroga automática de los contratos

Una vez cumplido el plazo de prórrogas automáticas del contrato de alquiler, si no hay comunicación por ninguna de las partes con, al menos, 30 días de antelación, ahora el contrato se prorrogará por un año más. En la LAU anterior, esta prórroga tácita era hasta 3 años más.

Desistimiento del contrato

Ahora una vez cumplidos los 6 primeros meses del contrato de arrendamiento, el arrendatario ahora podrá desistir del contrato con un aviso al arrendador de 30 días. En la LAU anterior, el inquilino podía desistir del contrato con un aviso previo de 2 meses y solo habiendo cumplido el primer año. El propietario, los 5 años de prórroga obligatoria. En ambos casos, se fijan en el contrato inicial de arrendamiento las indemnizaciones correspondientes por el desistimiento del arrendatario.

Venta de la vivienda arrendada

El comprador de una vivienda alquilada ahora solo estará obligado a mantener el arrendamiento si el contrato de alquiler se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a que se efectúe la adquisición. Si el contrato de arrendamiento no está registrado, el inquilino solo podrá permanecer en la casa 3 meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador. Con la LAU, anterior el contrato se subrogaba siempre al comprador, durante los 5 primeros años Ahora se introducen mejoras dirigidas a reducir plazos en los procedimientos de desahucio en caso de impago de la renta.

Creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler

Se aprueba la creación de un registro público de sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler al que tendrán acceso los propietarios que deseen consultar si su futuro inquilino ha sido condenado por impago.

Fianza y el pago de impuestos

Aquí no ha habido cambios pero te lo cuento, lo mismo que antes informabámos, antes de firmar cualquiler contrato, ahora igual. Ni se negociacian los impuestos ni las fianzas.

Las fianzas se depositan íntegramente en el Incasol y se entrega el comprobante al inquilino y al propietario. El alquiler de fincas urbanas está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (transmisión patrimonial onerosa). La base imponible está compuesta por el importe total del alquiler, sobre la cual hay que aplicar el tipo de gravamen vigente, que es del 0,5%. Se autoliquida con el modelo 600 (tarifa AUR).
Corresponde al inquilino liquidar el impuesto.  Los impuestos se pagan a la agencia tributaria e inmediatamente se envian los comprobantes.

**curioso que le demos al inquilino la opción de 5 años y prefieran 3 cuando en las redes sociales una de las críticas a la nueva ley es el acortamiento de los contratos.