La vivienda comprada conjuntamente es uno de los asuntos más conflictos en los divorcios o separaciones… y más aún si tiene hipoteca. Se pueden presentar distintos escenarios: Vivienda de ambos sin hipoteca, vivienda de ambos con hipoteca, posibilidad de extinguir el condominio, sacar a un titular de la hipoteca, avalistas en la hipoteca, por sentencia judicial otorgar la vivienda al no propietario. En este post te comentaré alguno de los posibles escenarios y en otro el resto.
Vivienda de ambos sin hipoteca:
– Venderla y repartir las pérdidas.
– Venderla y repartir las ganancias.
– Vender uno su parte a otro. Se instrumenta como una compra-venta con los gastos de ITP, AJD, notaria, registro y gestoría
– Que uno de los 2 se quede como único titular de la vivienda. Realizar la extinción del condominio* (disolución de la copropiedad). Pros de la disolución del condominio…Esta opción es más barata fiscalmente que vender a un tercero o que vender a la parte de la pareja que quiere quedarsela. Esta operación tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicando entre un 0,5% y un 1% (según la Comunidad Autónoma) sobre el valor real de los bienes adjudicados, más gastos notariales, en lugar del 6%, 7%, 10% (en Cataluña) que se paga si se instrumenta como una compra-venta.
Vivienda de ambos con hipoteca:
-Vender a un tercero y repartir las pérdidas. Es el caso en el que se vende por debajo del precio de compra y continua habiendo la hipoteca.
-Vender a un tercero y repartir las ganancias. Cancelar la hipoteca previamente o en el momento de la venta y repartir los beneficios (en notaria la entidad bancaria recibe el talón de la hipoteca pendiente y cada uno de los copropietarios vendedores el talón correspondiente).
-Dacción en pago, difícil. Alguna posibilidad si ninguno de los propietarios tiene otro inmueble a su nombre.
-Que uno de los 2 se quede como titular único de la vivienda y asuma la hipoteca. El mismo procedimiento que sin hipoteca, extinción del condominio. Fiscalmente= Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el valor real de los bienes adjudicados+gastos notariales
Ventajas: Esta opción es más barata fiscalmente que vender a un tercero o que vender a la parte de la pareja que quiere quedársela.
Inconvenientes: la parte que sale de la propiedad no será propietaria de una vivienda, pero sí contará con una hipoteca a su nombre (responde ante la entidad prestamista con todos sus bienes presentes y futuros).
Importante repetirlo, al extinguir el condominio, una de las partes deja de ser propietaria de la vivienda, pero se mantiene como titular del préstamo hipotecario y debe hacer frente a las obligaciones con el banco.
Tanto la venta de la vivienda como la extinción del condominio, se realizan ante notario, pero, a nivel fiscal, la extinción del condominio es mucho más económica.
En ambos casos, una de las partes deja de ser propietaria de la vivienda y traspasa su parte a la expareja. Se firma ante notario y no se necesita la autorización del banco. Si la persona que cede su proindiviso recibe más dinero de lo que vale su parte, deberá tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF.
¿es posible que el banco quite a un titular de la hipoteca?
La decisión depende totalmente del banco, que es quien debe acceder a quitar a un titular de la hipoteca y, por tanto, perder a una de las garantías del préstamo. Actualmente solo acceden si el hipotecante que se queda como titular de la deuda es el más solvente de los dos y está dispuesto a pagar un tipo de interés más elevado.
La recomendación es….
1-acudir al banco y solicitar la novación de la hipoteca
2-una vez aprobada, llevar a cabo la extinción del condominio, (ambos trámites al mismo tiempo ante un notario)
3- llevar los papeles al registro para que quede constancia.
Y no hemos hablado de los avalistas, si los hubiera en la hipoteca.
Otro escenario: Mediante sentencia judicial la vivienda es otorgada a uno de los miembros de la pareja, por ejemplo al responsable del cuidado de los hijos, aunque no sea propietario de la vivienda.
*La extinción de condominio se encuentra regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil
Artículo 400
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Artículo 401
Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396.
Artículo 402
La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.
Artículo 403
Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
Artículo 404
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Artículo 405
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Artículo 406
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.
Como en todos los Posts anteriores,información clara, concisa, veraz y muy interesante.
Ya estoy impaciente por leer la continuación con los siguientes apartados.
Siempre toca temas de actualidad desde una prespectiva profesional y serena