A principios de noviembre un usuario, amigo de una clienta/amiga, me llamaba para decirme que ya había vendido su vivienda.
– ¡Que bien! que pronto un mes. ¿Y por cuanto se ha cerrado la venta❓ ¿Te sirvió la valoración que te di❓
– Bueno, falta escriturar.
– ¡Ah! entonces, casi has vendido.
– Bueno, pero ya está. Vino un señor y le encantó. Nos hemos puesto de acuerdo, le he enviado todo porque quería comprobar que yo era el propietario y hemos quedado en notaría el 30 de noviembre.
Ayer llamé al amigo para felicitarle.
– ¿Te pillo celebrando❓
– Me pillas cabreado. No me coge el teléfono ni contesta a mis correos.
– ¿Quién?
– El comprador
– Anoté que el martes pasado era el día de vuestra firma. ¿qué ha pasado❓, ¿has ido a notaría❓
– …. yo tengo preparado todo lo que me habías dicho que tú ibas a necesitar para trabajarlo, y pensaba llevarlo a notaria, pero es que hace días que no me contesta. Tenía que haber hecho arras, ¿verdad?
– Bueno, tenías que haber delegado en un profesional inmobiliario, que muy posiblemente te hubiese aconsejado todo lo que hay que hacer, y seguro que también arras.
¿Por qué aconsejo yo «las arras»❓
Las arras son una garantía, tanto para el vendedor como para el comprador de la vivienda. Se deja por escrito las obligaciones que asumen ambas partes.
El 95% de mis operaciones, tanto si he representado al comprador como al vendedor, han tenido sus arras, arras penitenciales firmadas (existen arras penitenciales, confirmatorias y penales).
Las penitenciales son esas que casi todos conocen… el comprador abona una cantidad económica, habitualmente el 10% del precio del inmueble, y si el comprador se retracta, pierde la señal; y si es el vendedor quien lo hace, tiene que devolver las arras duplicadas.
En nuestro caso, las arras las firman comprador y vendedor y se realizan transferencia bancaria. Nunca, nunca tomamos efectivo ni siquiera la señal para la oferta. Todo claro y transparente.
Y tu me podrías decir, ¿entonces siempre arras❓ Pues, no.
Si yo fuera un particular comprando, y no sé a quien le estoy dando esa cantidad de dinero, pues dudaría.
Si en la operación interviene un particular que llega por el asesoramiento y acompañado de un profesional inmobiliario, pues arras. No tendría duda. Recuerda que en Cataluña puedes buscar en el registro oficial de Habitatge el listado AICAT.
¿Y tú cómo haces❓, ¿tienes algún anecdota para compartirnos❓
? Te leo en comentarios
Las cosas bien hechas bien acaban ….
Yo quiero a una profesional en mi vida
Felicidades
Un placer leerte siempre, y es curioso, lo que le ha pasado a tu contacto le pasa a muchos/as propietarios/as.
Les llamo y me dicen que ya han vendido, y cuando pregunto un poco más, me comentan que es un particular y que pronto firman.
Te puedo decir que de esas llamadas, cuando hago el seguimiento, el 95% se han caído.
Entiendo que en muchos casos, es un ok por parte del comprador, que seguramente ni siquiera ha ido al banco a ver qué puede comprar, y luego resulta que no puede…
Los profesionales estamos para, entre otras cosas, evitar ese tipo de situaciones y proporcionar la seguridad que se necesita en una operación tan importante como esta.
Gracias¡¡
Gracias a ti, Cecilia!!
Hay quien no utiliza los servicios de los profesionales, se saca la muela que duele, repara su vehículo, confecciona su traje de boda, se defiende en los tribunales, …
Hola Begoña, como siempre un placer leerte. Pero perdona, podrías explicar la diferencia entre los tipos de contratos de arras? Leo penitenciales, confirmatorias y penales, y la verdad es que no sé la diferencia entre ellas. Muchas gracias
Gracias por tu participación, Sandra.
El documento de arras refleja el final de la negociación y las obligaciones mutuas, el precio, el tiempo y las demás condiciones, como las consecuencias de desistir de la compra. Las consecuencias dependen del tipo de arras firmadas.
Tradicionalmente se han considerado tres tipos de arras: las confirmatorias, las penales y, las más utilizadas, las penitenciales. La regulación de las arras, hasta la entrada en vigor del libro sexto del Código civil de Cataluña el 1 de enero de 2018, tenía como principal y único referente normativo el artículo 1454 C.ci., que ha quedado desplazado al ser sustituido en Cataluña por el artículo 621-8 CCCat.
De estas tres clases de arras, el legislador catalán ha optado por regular dos, las confirmatorias y las penitenciales.
En cuanto a desistir o arrepentirse del contrato solo se puede con las arras PENITENCIALES. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Sí se tiene el derecho a desistir, por cualquiera de las dos partes, sin más consecuencias que el perjuicio económico que supone abonar la “penitencia” fijada en las arras. El comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, y el vendedor puede desistir devolviendo la misma cantidad duplicada.
Si no hay pacto expreso las arras constituidas son confirmatorias. Las arras CONFIRMATORIAS, como se indica en el Artículo 621-8 del Libro Sexto del Código civil de Cataluña, la regulación de las arras «el comprador entrega una suma de dinero en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa». Si llegado el momento el comprador no paga el resto del precio o el vendedor no entrega la cosa, el perjudicado puede escoger entre:
-exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o
-solicitar la resolución del contrato, con derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
….Sandra, ¿en Cantabria que normativa se aplica?
En respuesta a tu pregunta, son las penitenciales. Pero yo creo que hay mucho desconocimiento. Muchísimas gracias por la información.
Pues yo haría un contrato entre particulares mediante derecho internacional privado, porque yo vivo en lo privado, no vivo en lo público. Por qué tengo que elevar a público? si lo haces, tus bienes ya son del estado. Un contrato entre particulares no tiene por qué salir mal si se paga lo acordado Recuerda, vives en lo privado.
Gracias por participar con su opinión.
Los contratos privados son totalmente válidos y legales hasta que llega algún problema, por ejemplo ¿Si una de las partes posteriormente se niega a reconocer el acuerdo?
En cambio la elevación a pública de la escritura obliga a terceros, y tienen «fuerza de prueba», ya que el notario da fe de todo lo realizado y declarado en su presencia.
Como profesional me obligo a dar la mayor seguridad a todas las partes que intervienen en la operación, de ahí la importancia de elevar a público los acuerdos privados. Una vez firmado el contrato de compraventa ante notario, se inscribe en el registro de la propiedad y queda depositada la copia literal de la escritura. Ambas partes se llevan copia sellada a modo de acuse,donde se indica los nombres de la parte compradora, vendedora, notario, protocolo, dirección exacta del inmueble transmitido, fecha de la operación, precio, cargas, limitaciones…
Si la propiedad no se da de alta en el registro de la propiedad tienes una propiedad inmatriculada y para demostrar la titularidad de la propiedad se tendrá que iniciar un juicio declarativo para que un juez decida si te corresponde, o no.
Conclusión, la elevación a pública da seguridad a todas las partes.